Сергей Тумасов, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions, рассказал, какова себестоимость строительства одного квадратного метра в Украине. За что платит покупатель, приобретая жилую недвижимость? Или проще говоря, как формируется цена жилья в Украине?

Цена определяется сложившимися на рынке ценами на землю либо стоимостью аренды земельного участка, стоимостью прохождения разрешительно-согласовательных процедур, стоимостью строительных работ, стоимостью денег. В цену также включена ожидаемая застройщиками норма прибыли.

Если все это детализировать...

Давайте сделаем грубую прикидку. Если речь будет идти о самом дешевом 12-этажном здании площадью застройки 500 квадратных метров (общая площадь составит 6 тысяч квадратных метров), а значит кирпичном при достаточно неплохом грунте, то на нулевой цикл, а это земельные работы, плюс сваи, плюс ростверк (заливка бетоном. — «ДЕЛО»), уйдет 1-1,5 миллиона долларов; на возведение стен и перекрытия — около 3 миллионов долларов; заполнение проемов, кровлю и коммуникации, предполагаем, что они рядом, — 1 миллион долларов. Итого 5-5,5 миллиона долларов, или 800-850 долларов за квадратный метр общей площади. Продается 65-70% общей площади. Потому строительная себестоимость продаваемой площади составит 1150-1250 долларов за квадратный метр.

Если будем строить монолитно-каркасным методом, без паркинга: нулевой цикл — 1,5-2 миллиона долларов; заполнение каркаса — 4 миллиона долларов; окна — около 150 тысяч долларов; утепление фасада плюс фасад — до 500 тысяч долларов. Итого себестоимость строительства монолитно-каркасным методом 12-этажного здания составляет в настоящий момент не менее 1000 долларов за квадратный метр общей площади, или 1400-1600 долларов за квадратный метр продаваемой площади. С увеличением этажности объекта стоимость возрастает: до 18 этажей — на 20-30%, до 24 — еще примерно на 20%.

К этой сумме нужно добавить наиболее непредсказуемые по взяткоемкости расходы на получение землеотвода и согласование проекта. В зависимости от месторасположения участка такие расходы могут составить от 30 до 50% общей стоимости проекта. Помимо взносов на благосостояние городских чиновников, застройщики активно пополняют городской бюджет.

Давайте остановимся на налогах, а также взносах в различные фонды. Кстати, туда нужно вносить деньги добровольно-принудительно?

Выплаты регламентируются законодательством, а значит, обязательны к исполнению. Оплаты предусмотрены как в городской, так и в районный бюджеты. Так, на развитие инфраструктуры города предусмотрен взнос в размере 10% от сметной стоимости проекта, на счета пожарной службы — до 2% сметной стоимости, в районный бюджет — от 2 до 5% сметной стоимости, передача готового жилья городу — от 7 до 15% жилого фонда.

Таким образом, на каждый метр уже набегает сумма, превышающая чистую себестоимость строительства в 1,5-2 раза.

На чем можно сэкономить застройщику или девелоперу? Например, при уплате налогов, взносов, получении разрешений…

Исходя из размеров и высоты объекта, девелопер может оптимизировать стоимость строительства за счет выбора технологии. Сейчас большинство объектов строятся монолитным, достаточно дорогостоящим методом. Также возможно некоторое удешевление проекта за счет четко выверенной схемы финансирования. Сэкономить на налогах, взносах и т. д. не удастся. Более того, эти платежи, как официальные, так и неофициальные, постоянно растут.

Вернемся к затратам на строительство…

Считаем дальше. Давайте вспомним, что средняя продолжительность проекта (строительства. — «ДЕЛО») составляет 2-3 года. Это означает, что при расчете стоимости готовых площадей нужно учитывать стоимость денег во времени. Исходя из нынешних реалий украинского кредитного рынка закладывать надо как минимум 14% годовых. Причем при определении суммы, необходимой для реализации проекта, чтобы обезопасить себя от замораживания строительства, застройщик должен предусмотреть возможный рост цен на энергоносители и стройматериалы.

Большинство застройщиков начинают продавать квартиры в строящихся домах еще на этапе котлована, а это должно значительно снижать себестоимость жилья.

Вы правы, продавая квартиры конечному потребителю застройщики получают дешевые деньги для продолжения строительства. Однако после нескольких скандалов в столице и регионах многие потенциальные покупатели готовы доверить свои деньги только застройщикам-старожилам. Более того, в настоящий момент лоббируется принятие закона, согласно которому квартиры можно будет продавать только в сданных в эксплуатацию домах.

Кем лоббируется?

Застройщикам такой закон не выгоден, а вот для депутатов это отличный «информационный повод», позволяющий сформировать имидж борца за интересы народа, читай избирателей.

И все же, получение сверхприбылей возможно?

Чтобы не покривить душой... Да, получение высокой нормы прибыли возможно.